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RESPONSABILIDADE PRÉ-CONTRATUAL DAS IMOBILIÁRIAS E SEUS PREPOSTOS EM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS. - 06/06/2016
RESPONSABILIDADE PRÉ-CONTRATUAL DAS IMOBILIÁRIAS E SEUS PREPOSTOS EM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS.
06/06/2016
A responsabilidade civil pré-contratual, também denominada de responsabilidade por culpa in contrahendo ou culpa na formação dos contratos, corresponde à obrigação de indenizar surgida anteriormente à conclusão do negócio jurídico.
A situação em comento corresponde, precisamente, à quebra das negociações preliminares, ou seja, ao rompimento injustificado da legítima expectativa de contratar, em prejuízo à parte que despendeu gastos ou sofreu danos, em razão de crer na celebração do contrato.
As negociações ou tratativas preliminares possuem como característica essencial a circunstância de não vincularem as partes a uma relação jurídica. Isto se justifica em razão de ser direito das partes a opção por celebrar ou não um contrato.
A responsabilidade passa a existir nesta fase, como via de exceção, quando este direito é exercido de modo puramente potestativo, ou seja, quando se verifica abuso do direito de contratar.
As tratativas de locação de imóvel constituem fase pré-contratual do negócio jurídico, e assim ao se ajuizar ação para receber indenização por danos morais e materiais cabe principalmente, à parte autora comprovar, ainda que minimamente, os fatos constitutivos do seu direito, nos termos do artigo 333, I, do Código de Processo Civil.
É a nosso ver necessário um conjunto probatório nos autos, ou seja, minimamente uma prova de por exemplo: a) a formalização do contrato de aluguel; b) do pagamento de uma caução; c) de e-mail entre as partes comprovando aprovação dos dados cadastrais; d) assinatura de termo de reserva para locação; e) comprovação de alteração de clausulas pré-contratuais, etc.
Com relação a doutrina e jurisprudência não existe uma unicidade, encontrando-se na corrente que julga indevido o dever de indenizar, o fundamento de que a fase pré-contratual não obriga as partes a finalizar os tramites negociais
Assim, conquanto seja desejável que as empresas que tratam de negócios imobiliários e seus prepostos sejam mais prestativas e atenciosas na prestação de seus serviços, dúvida não resta de que meros dissabores e aborrecimentos não são causa suficientes a ensejar uma ação indenizatória.
A negociação pré-contratual gera para o pretendente beneficiário apenas uma expectativa de contrato, que poderá ou não se efetivar num futuro próximo, seja pela vontade de uma ou de ambas as partes, seja por motivo de força maior.
Apesar da tese acima defendida, a Lei 8.078/90, criou, no ordenamento jurídico pátrio, um micro-sistema para a proteção e defesa do consumidor, com normas e princípios especiais, de ordem pública e interesse social, destinados a regular as relações de consumo.
Dentre estes princípios, estão o da Boa-fé Objetiva, o da Transparência e o da Informação adequada e clara, aplicáveis a todas as fases do contrato, inclusive a de formação, ou seja, deve prevalecer em todas as fases dos contratos imobiliários a tutela da confiança, razão de ser do princípio da boa fé objetiva.
Ocorre em muitos casos de desistência na fase pré-contratual que os danos morais, apenas em face dessa quebra de expectativa, não se configuram, ficando o desentendimento entre as partes adstrito à esfera do inadimplemento contratual.
Por exemplo, se das negociações pré-contratuais realizadas com a fornecedora restou para a consumidora a certeza de que a locação do imóvel por ela desejado estava condicionada apenas à apresentação dos escritos exigidos, bem como à aprovação dos seus dados cadastrais, a satisfação dessas determinações gera, para a consumidora, a legítima expectativa de que a avença será formalizada.
Se a fornecedora se nega, sem motivo aparente, a celebrar o contrato de locação ou compra e venda, frustrando a expectativa legitimamente criada pela consumidora, deve responder objetivamente pelos danos resultantes de seus atos, mormente em casos como por exemplo a consumidora, na certeza de que o contrato seria formalizado, alugara o imóvel de sua propriedade no qual residia, experimentando, destarte, aborrecimentos, humilhações, vexames e incertezas que geram dano imaterial passível de reparação pecuniária.
Assim, necessário, analise pormenorizada do caso concreto afim de verificar se a parte Autora produziu as provas de dano patrimonial, e fatos relevantes para ensejo dano moral.
Atualmente cediço que o Judiciário vem analisando de forma mais criteriosa os aborrecimentos e dissabores e se estes forem de pouca monta, sem abalar imagem da parte Requerente perante terceiros, e nem tampouco passando situação vexatória, não lhes serão concebidas tais indenizações.
Com efeito, o dano moral se configura toda vez que uma pessoa vier a sofrer abalo intenso na sua esfera subjetiva, capaz de ocasionar-lhe vexames, humilhações, transtornos, dores, dentre outros sentimentos negativos, abaladores de sua honra objetiva e subjetiva, implicando juízos de desvalor acentuado.
Muito interessante nesse aspecto, porque pertinente ao caso ora em análise, segundo a vertente de que o dever de respeito ao princípio da boa-fé objetiva “já é visualizado na fase pré-contratual, fase de tratativas entre o consumidor e o fornecedor, quando o consumidor escolhe, por exemplo, o modelo de carro que pretende adquirir, uma simples geladeira, um alimento natural ou geneticamente modificado para dar para o seu filho, ou qual o plano de saúde deverá proteger sua família pelos próximos anos tipo, quais são as carências e as exclusões de cada tipo de plano etc.
Aqui as informações são fundamentais para a decisão do consumidor (qualidade, garantias, riscos, carências, exclusões de responsabilidade, existência de assistência técnica no Brasil etc.) e não deve haver indução ao erro, qualquer dolo ou falha na informação por parte do fornecedor, ou promessas vazias, uma vez que as informações prestadas passam a ser juridicamente relevantes, integram a relação contratual futura e, portanto, deverão depois ser cumpridas na fase de execução do contrato, positivando a antiga noção da proibição do venire contra factum proprium ” (sem sublinhado no original).
Nesse esteira de raciocínio, não restam dúvidas de que as tratativas entabuladas entre o consumidor e o fornecedor (ou seus prepostos), relativas à locação do imóvel por ela escolhido, vinculam o fornecedor, tornando-o responsável pelos danos decorrentes da inexecução imotivada da avença.
Vale destacar, nesse ponto, conforme afirmado alhures, que em se tratando de relação de consumo, essa responsabilidade do fornecedor é objetiva e decorre da falta de cuidado na execução de seus serviços.
Pelo exposto, forçosa é a conclusão de que deixando de observar os princípios e normas de ordem pública e interesse social constantes do Código de Defesa do Consumidor, os quais exigem que o fornecedor seja diligente na execução de sua empresa, prevenindo a ocorrência de danos ao consumidor (artigo 6º, VI, do Lei 8.078/90), lesiona o patrimônio imaterial do consumidor, restando indiscutível, também, o nexo causal entre sua conduta ilícita.
Nanci Bastos Calmon
OAB/BA 43319